Presentato il II Rapporto 2013 dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma

Immobili, crisi in regressione

La normalizzazione arriverà nel 2014 la crescita nel 2015

Nei giorni scorsi a Roma si è svolta la presentazione del II Rapporto 2013 dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma. In un mercato immobiliare caratterizzato da un evidente eccesso di offerta e da una domanda esigua e selettiva, si registrano segnali di arretramento dei valori tendenzialmente coerenti con la debolezza della situazione congiunturale. L’ulteriore calo dei livelli di attività rilevata nella prima parte dell’anno (-14,2% del numero di compravendite registrate nel primo semestre del 2013 rispetto allo stesso periodo del 2012) ha reso, infatti, inevitabile l’accentuazione della flessione dei prezzi, la più marcata dall’inizio della crisi. Nonostante il calo dei valori immobiliari, si mantiene elevata la distanza tra la disponibilità di spesa della domanda e le quotazioni di mercato. Se nel segmento residenziale ciò ha generato uno spostamento della domanda verso il comparto locativo, in quello di impresa si è assistito ad un’ulteriore erosione delle dimensioni del mercato.
Lo spostamento d’interesse di una parte delle famiglie verso il mercato dell’affitto ha favorito una maggiore tenuta dei canoni rispetto ai prezzi, seppure in un quadro comunque recessivo. Un’analoga tendenza ha caratterizzato i settori commerciale e direzionale.
L’intensificazione della flessione dei prezzi rappresenta la risposta obbligata alle esigenze di smobilizzo, in un mercato che continua ad essere dominato dalla componente di liquidità. La revisione ha, sin qui, riguardato soprattutto i valori di riserva e non ancora le aspettative iniziali, come si evince dal costante ampliamento dello sconto riconosciuto in fase di trattativa. Non è improprio sostenere che esiste tuttora un retaggio di rigidità che rallenta una transizione comunque in atto.
L’attendismo degli operatori internazionali e la modestia di quelli domestici dotati della necessaria liquidità espongono il comparto, in assenza di autonome soluzioni di differimento delle scadenze o di proroghe sistemiche, al rischio di illiquidità che proprio la diffusione dei fondi immobiliari doveva contribuire a contenere.
Nomisma, per il triennio 2013-2015, ha elaborato le previsioni sia dei prezzi immobiliari che del numero di transazioni. L’anno in corso si dovrebbe chiudere con una contrazione dei prezzi in termini nominali nell’ordine di oltre 5 punti percentuali in tutti i comparti. L’andamento deflattivo proseguirà anche nei prossimi due anni, sebbene con intensità via via decrescente, ad ulteriore riprova della tendenza dei prezzi degli immobili ad adeguarsi con un certo lag temporale all’andamento delle compravendite.
Sul fronte del numero di transazioni di abitazioni, si prevede che il 2013 sia per il nostro Paese l’anno di picco minimo degli ultimi trent’anni, con meno di 420 mila compravendite (-6% rispetto al 2012). Nel prossimo anno si dovrebbe registrare un numero maggiore di transazioni, che risulterà comunque contenuto (nell’ordine delle 470 mila unità), mentre si dovrà attendere il 2015 per tornare a superare quota 500 mila compravendite.